文 | 白羊

日前,笔者在网上看到一篇说南宁因写字楼空置率太高而被人民日报点名的文章,并附上了文章截图。随后笔者特地到人民日报官网和民众号查了下,不外并未查到那篇文章。

至于南宁到底有没有被人民日报点名,另有待进一步核实,但南宁楼市商办市场供需严重失衡却是不争的事实。

戴德梁行研究报告显示,自2017年以来,南宁写字楼市场进入供应高峰期。2019年底,南宁甲级写字楼存量为204.1万平方米,较2016年底增添了151.81%。

效果就是,停止2019年底时,南宁甲级写字楼平均空置率达54.3%,平均租金78.94元/平方米/每月,同比下降了14.91%。其中,南宁新兴商务区――五象新区的总部基地空置率更是到达恐怖的78%。

由下图可见,这不是有时,而是已经连续了两三年的趋势。

(数据泉源:戴德梁行)

若横向来看,这又是个什么水平呢?

在戴德梁行统计的24个主要都市(含港台)中,南宁划分拿下空置率正数第一(也是唯一一个空置率过半的都市)、租金水平倒数第二。

这两个奖,可不值得炫耀呀!

之前有媒体报道深圳写字楼空置率高,若与一线的北上广和香港比,确实是它们中最高的约22%,但与南宁一比,那就是小巫见大巫了。

(数据泉源:戴德梁行)

值得一提是,即便供需已严重失衡,其写字楼新增供应量仍然没有放缓趋势。据统计,2020年南宁预计还将有82万方的新建写字楼陆续入市。

那些入手了南宁写字楼的投资客,另有写字楼开发商若是看到这些数据,不知会作何感想?

要知道商办产物不同于住宅,而二手房市场的流动率异常低,要想通过“炒房”赚钱基本不现实,购房者和持有者赢利/变现的途径主要有两种,一是租金收益,二是到银行抵押贷款,但其估值又往往与租金水平挂钩。若历久租不去或租不起价,真的就是一堆砸在持有者手里的钢筋水泥。

出租率又与其经济和产业基础密切相关,买房杠杆很容易就能加起来,但经济产业水平的提升,显然是慢活。也就是说,当地预测出商办市场供需失衡并不是难事。

真正的问题是,在明知需求跟不上的情况下,当地为何还要集中性的批那么多的商办用地?这个可从“体面”和“里子”两方面去看。

就“体面”而言,直冲云霄、气焰雄伟的现代化写字楼能大大地提升都市天际线和形象,尤其是新兴商务区的打造,摩天大楼鳞次栉比成为都市新手刺,不仅提高了市民荣誉感和归宿感,也让执政者倍感鲜明。固然,高峻上的修建也是其政绩的一个写照。

就“里子”而言,写字楼建成后就会有源源不停的企业入驻,然后就能发生源源不停的税收。即便是写字楼泛起了供需失衡,但供应过剩的压力基本由开发商或购买者负担了,从政府的角度(看的是整体),只要写字楼修睦就会有增量的入驻企业发生税收。只是说供过于求下边际效率会下降,但绝对值量仍然是增添的。

也正是由于可以连续性地薅羊毛,地方在商办用地的土地计划和审批上往往比住宅用地更努力,由于现在还没有房地产税,政府在住宅上只能薅一次羊毛。

以是,我们看到许多都市在都市建成区,住宅存在结构性的供应不足,在一些综合性地块或旧改项目中,又会对商办修建体量划出明确的底线。好比深圳就是云云,即便土地紧缺,仍计划大量商办用地。

以是,地方政府基本都有计划新兴商务区、打造摩天大楼的感动,南宁只是个典型而已。

那么,南宁商办市场未来会泛起好转呢?或者说其经济基本面能让需求加速么?

从南宁市统计局宣布的《2019年南宁市国民经济发展统计公报》来看,难!

数据显示,2019年南宁市GDP为4506.56亿元,天下(内地)排名50名开外,实力一样平常般;同比增进5.0%,比天下平均增速还低一个百分点。

纵向来看,已往几年,南宁的GDP增速是一步一个台阶的往下走。可见,南宁的经济增进正在失速。

(泉源:南宁市2019年国民经济统计公报)

我们知道,地方宣布的GDP一样平常都市往高了报。即便虚报,其还低于天下平均水准,可见南宁真实情况只会更糟糕,要知道它照样个省会都市。

再看其经济增进结构,众所周知,经济增进有三驾马车:出口、消费和投资,不外于南宁而言,其中两驾已近乎熄火。如下图,其社零和进出口的增进比GDP增速还低。

(泉源:南宁市2019年国民经济统计公报)

撑起GDP增进的引擎主要是投资,虽然增速也在一起走低,但增速绝对值仍是GDP的近2倍。

(泉源:南宁市2019年国民经济统计公报)

而固投中的火车头又以房地产投资为主,2019年南宁市房地产开发投资1461.08亿元,同比增进32.1%,是固投增速的3倍;商品房销售额1517.49亿元(占整年GDP的1/3),同比增进11.7%。

可以看出,若不拿房地产搞事情,南宁本就黯然失色的GDP只会更惨。?

由于市场惯性和外地炒房雄师加持,今年以来,南宁楼市依然活跃。

据国家统计局宣布的数据显示,南宁4月新建商品房销售价格环比上涨0.4%,同比上涨10%;二手房方面,环比上涨0.2%,同比上涨5.5%,在70个大中都市中显示还算优异。

但其商办市场显然已经坐到火山口上了。

从2019年需求结构来看,修建业与房地产业成为南宁写字楼市场的焦点客群,二者租赁成交面积占比划分为32%、25%,相加靠近六成。

由上,我们可大致得出这样一个逻辑,南宁的经济基本面较差,短板太多,不得不依赖房地产拉经济,在这一过程中,商办市场供应过剩,而修建业与房地产业则不停做大,反而成了写字楼的主要租赁群体。

且不说这种结构和逻辑循环自己就不康健,在白银时代,其还能维持多久都照样问题。

不管有没有被点名,上面都需要关注下南宁楼市了!

 

(责任编辑:常丹丹 HO016),

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