张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

今年首季新盘销情不理想是不争的事实,主因是受制于「限聚令」的规管。据土地注册处资料,停止3月尾,首季一手销售量约莫是2,240宗,只是2019年的40%,反映出生长商销售一手楼的套现能力显著转差。

资金回笼减 补地价停摆

既然新盘「去货」速率减低,生长商会拖延补地价的时间表。据地政总署最近宣布,今年首季补地价收益仅3,000元,只有两宗左券修订个案的手艺左券,收入更只是行政用度,均不涉及补地价金额。对比2019年终季的逾5.86亿元,按季录得暴泻,加倍是有史以来最差的季度。

固然无可否认,政府不少部门实行在家上班,令申请审批时间过长,导致补地价工序不能畅顺地运作,影响生长商项目补地价的措施。纵然受到某水平阻碍,然则开发商不急于完成补地价手续也是可以明白的。

今年物业生意市情已被二手楼主导,然则也录得几项市区土地生意及商住项目开标效果。

4月初,地政总署宣布开标效果,由鹏程亚洲公司以8,590万争取旺角蚊型土地,每方呎楼面地价仅3,512元,创下16年来市区新低纪录。据招标文件示意,土地细分A及B地块,中央被后巷离开,合共录计24,462方呎,属指定作非工业用途。鹏程亚洲公司主要从事修建及基建行业,亦于香港和新加坡从事生意、租赁及维修修建机械装备。这个靠山正注释她为何悉力投得市区细型地,由于市区细型且离开土地需要不少修建机械协助,这些租赁装备使市区细型地修建成本奇贵(据闻可达5,000元/呎以上)。

疫情见缓和 买地趋努力

新业主可稳夺修建装备合约,也可用成本价赢得最高利润。正因这组土地细小且中央离开,才促使成交楼面地价这么低,笔者以为不是反映正常市区地价的优越指标。而且,这项招标正是「生不逢时」,是新冠肺炎疫情最不受控日子,投资气氛降低会影响招标人数及入标价目。

无巧不成话,另幅旺角商住土地于4月尾举行开标。4月28日,地政总署正式公布,旺角土地(位于豉油街及上海街接壤)以4.67亿元批予展光公司(均为小型生长商健联生长董事)。土地面积和可建总楼面是6,733和50,497平方呎(已减去1万平方呎方单划定兴建父老邻舍中央和父老日间謢理中央等政府社福设施),每呎楼面地价应是9,252元。健联生长是从事建材生意和小型住宅生长商,过往于2001年夺得政府西贡对面海别墅用地。

凭据市场资料,生长商拟投资共不高于9亿元,兴建约莫120至130个平均300平方呎的住宅单元及地下不多于三层的商业用途。土地位于豉油街及上海街接壤处,与著名旺角地标朗豪坊阛阓/办公楼/旅店只一街之隔。首层地舖租售不难,楼上两层每层亦不少于6千平方呎,适合各种零售/餐饮用家,当市道重新冠疫情复常后应不难找到租客或买家。若是以总投资额9亿元盘算,平均楼面成本约莫是17,800/呎,这比同区一手细型住宅单元均呎价另有一成差距。

笔者以为这幅旺角商住地的成交价属正常市价。生长商同是修建行业的下游企业,具有先天性的成本优势,可以兼赚取修建程序的合理利润。今轮竞投吸引了27组,是蚊型土地的5倍多,反映出新冠肺炎疫情的受控使投资者陆续回港,不少是大中型生长商介入,足见房地产投资气氛陆续回复常态。

投资市区商地意欲未减

实在4月7日市建局长沙湾东京街/福荣街重修项目截标,一共收到17份标书。该土地是商住用地,位于元州街、东京街和福荣街接壤,土地面积11,517平方呎,可建最高楼面面积是104,088平方呎。于4月尾前,市建局公布华懋团体以9.128亿元中标,平均楼面地价是8,743平方呎,属市值估值中上限。注重中标者如未来售楼收益高达23亿元,要按机制向市建局分约20-50%,以是总修建成本平均约17,000/方呎以上。读者请注重,这项投标吸引了17组主要大中型生长商(大多是上市公司),而且总成本价同当区一手新型住宅另有约一成差距,实属合理水位。于4月份新冠疫情稍缓之时,投资者在不明朗投资情形下也愿意以市价投地,足以示意他们对商住用地投资意欲未减。

地价走势还看新盘销情

毋庸置疑,政府的七三比公私型土地供应设计和现有的不足土地储量都说明特区土地是珍贵、稀缺的,生长商对市区土地需求不弱。今轮疫情暂时扭转一手楼主导地位,然则当「限聚令」不日铺开后,一手新盘销情是主宰生长商投地的能力。疫情已暂停楼价持续上升势头,地价受控而转向平稳生长。未来地价还看楼价若何走下去,历史数据告诉我们地价升跌幅往往高于楼价的!■题为编者所拟。本版文章,为作者之小我私家意见,不代表本报态度。

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